近日，濟(jì)南創(chuàng)新推出二手房“帶押過戶”登記新模式，對(duì)于要上市交易的存在抵押的房產(chǎn)，不用先歸還原來的房貸就可以完成過戶、抵押、發(fā)放新的貸款等流程，提高交易質(zhì)量的同時(shí)也降低了交易成本。17日上午，濟(jì)南市委市政府召開新聞發(fā)布會(huì)，圍繞這一新模式進(jìn)行解讀。目前，“帶押過戶”在多家銀行試點(diǎn)成功，將在濟(jì)南市二手房市場全面推行，實(shí)現(xiàn)銀行貸款審批、抵押放款及二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷等各環(huán)節(jié)的無縫銜接。

◎文/圖 山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者 崔艷紅 金立紅

濟(jì)南二手房“帶押過戶”登記新模式，提高了交易質(zhì)量的同時(shí)，還降低了交易成本。

“雙預(yù)告登記”手機(jī)就能辦

“辦理抵押預(yù)告登記后即可放款，這些年在商品房預(yù)售過程中是一直存在的，但在存量房交易中，開展的城市并不多。”濟(jì)南住房公積金中心黨組副書記、副主任任立新在新聞發(fā)布會(huì)上介紹。

山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者了解到，此次濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合濟(jì)南市住房公積金中心出臺(tái)了《關(guān)于推行存量房交易公積金貸款“雙預(yù)告登記”的通知》，推行存量房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告及預(yù)轉(zhuǎn)本登記”模式，調(diào)整公積金貸款放款流程，將必須正式過戶抵押后才可放款的流程調(diào)整為預(yù)告登記放款，為實(shí)現(xiàn)“用新貸還舊貸”“帶押過戶”新流程的實(shí)施提供了政策保障。

為了進(jìn)一步給交易雙方和金融機(jī)構(gòu)提供便利，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局不動(dòng)產(chǎn)登記中心拓展線上申請(qǐng)系統(tǒng)，銀行貸款審批完成即可線上申請(qǐng)抵押預(yù)告登記，買賣雙方在手機(jī)端確認(rèn)“雙預(yù)告登記”即可。

交易資金由“提存賬戶”監(jiān)管

傳統(tǒng)模式下的二手房交易，沒有一家銀行愿意在無法保障資金安全的情況下承擔(dān)“帶押過戶”后賣方不及時(shí)還款的風(fēng)險(xiǎn)。然而，賣方抵押解除、二手房過戶、買方抵押設(shè)立三個(gè)登記環(huán)節(jié)，在二手房交易過程中缺一不可，且先后順序分明，買賣雙方要過戶就必須要先行解除原貸款銀行的抵押，這幾乎成為銀行保障自身安全的救命繩，但這也成為二手房在市場流通的絆腳石。

為改變這一局面，濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主動(dòng)搭臺(tái)，精簡申請(qǐng)資料、壓縮辦理時(shí)限，對(duì)于同一房產(chǎn)上的抵押設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押注銷登記等業(yè)務(wù)，根據(jù)申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)合并辦理；與金融機(jī)構(gòu)、資金提存機(jī)構(gòu)及時(shí)開展網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)，搭建業(yè)務(wù)平臺(tái)，及時(shí)反饋信息，確保轉(zhuǎn)移和抵押過程中能夠準(zhǔn)確獲得信息，即使遇到無法過戶的情況，也能同步實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的同步停止，同時(shí)退回，保障交易安全。

目前，在官方平臺(tái)提供的便利條件和安全保障下，工行、建行、北京銀行等多家銀行率先落實(shí)《民法典》的規(guī)定，通過各種方式為帶押房產(chǎn)的過戶提供支持，迄今已順利辦理幾十筆業(yè)務(wù)，其中涉及公積金貸款、跨行貸款、同行貸款等多種類型。

“預(yù)告登記”后的提前放款，為交易雙方帶來了“活水”，但這“活水”能否順利流入賣方貸款銀行的賬戶，特別是跨行交易，除了職能部門的審批、登記，資金的交付也都要做到全程封閉運(yùn)行，這樣才能確保雙方資金安全。

“我是買房者，也是‘帶押過戶’政策的受益者，這個(gè)政策像及時(shí)雨一樣消除了多方的擔(dān)憂和顧慮。”在濟(jì)南市不動(dòng)產(chǎn)登記中心流動(dòng)服務(wù)點(diǎn)（開元廣場），記者遇到了辦理完業(yè)務(wù)沒多久的濟(jì)南市民韓先生，7月底他看中了一套二手房，但是這套房子有140萬銀行抵押貸款沒還清，“一個(gè)朋友告訴我，現(xiàn)在正在推行‘帶押過戶’，于是在中住經(jīng)紀(jì)人和齊魯公證處工作人員的陪同辦理下，我把資金放在齊魯公證處的司法‘提存賬戶’上，賣方和我都放心，辦完過戶后我拿到自己的產(chǎn)權(quán)證，賣方當(dāng)天也收到了錢，銀行當(dāng)天就辦理了解押和注銷手續(xù)。”

記者注意到，在濟(jì)南推出的“帶押過戶”新流程里，引入公證“提存賬戶”是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監(jiān)管，確保資金安全，一旦交易發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)或交易雙方出現(xiàn)意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發(fā)生資金糾紛。通過“提存賬戶”模式下的帶押過戶，可以實(shí)現(xiàn)“零風(fēng)險(xiǎn)”。更重要的是，有了公證提存這一官方護(hù)航手段，讓買賣雙方都能安心，不必?fù)?dān)憂社會(huì)上其他各類“資金監(jiān)管”模式帶來的資金風(fēng)險(xiǎn)。

此外，實(shí)施二手房“帶押過戶”后，不用先歸還原來的房貸就可以完成交易、發(fā)放新的貸款，新貸款發(fā)放的同時(shí)也完成了原貸款的結(jié)清和房產(chǎn)的交易過戶。減輕了“過橋資金”煩惱，降低了房屋“入市門檻”，增加了買賣雙方更多的可選擇性，降低二手房在市場上的流通成本，掃清了交易障礙，進(jìn)一步充實(shí)二手房市場活力。

全流程三日內(nèi)可辦結(jié)

據(jù)了解，以前市民辦理二手房交易過戶，買賣雙方簽約后須由買方先向銀行提出貸款申請(qǐng)，貸款審批通過后，賣方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請(qǐng)辦理二手房過戶的轉(zhuǎn)移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買方銀行放款，向賣方賬戶支付購房款。買賣雙方不僅要在登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來往多次，所需的時(shí)間周期也會(huì)很長，少則十天半個(gè)月，多則一個(gè)月以上。且在全部交易和登記手續(xù)完成之前，賣方結(jié)清原銀行貸款的費(fèi)用，很多需要借助過橋資金，房屋過戶的成本高。

“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務(wù)”。新聞發(fā)布會(huì)上，濟(jì)南市自然資源和規(guī)劃局一級(jí)調(diào)研員許多兵表示，“帶押過戶”實(shí)施后，買賣雙方無需跑腿，轉(zhuǎn)移和抵押“雙預(yù)告登記”通過銀行就可以完成線上申請(qǐng)，轉(zhuǎn)移登記和抵押登記可同步辦理，抵押預(yù)告登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式抵押登記，賣方在辦理轉(zhuǎn)移登記的當(dāng)天或第二天就可以拿到購房款，結(jié)清原銀行貸款。一方面減少了群眾跑腿次數(shù)，另一方面，辦理時(shí)限由原先的十幾天壓縮至1-3個(gè)工作日辦結(jié)，將進(jìn)一步激發(fā)二手房市場的交易活力，為市場注入新的動(dòng)力。